1、什么是住宅专项维修资金？

   答：根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令、财政部令第165号）的规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。 

2、为什么要建立住宅专项维修资金制度？ 

   答：专项维修资金的设立，为物业及时得到维修养护提供了基础条件。在业主分散的情况下，如果没有专项维修资金制度，要想在短时间内向多个业主筹集到物业共用部位、共用设施设备大修或者更新改造的费用十分困难。因此，为了保障商品住宅及其相关公共设施的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命，为了维护住宅小区的良好环境，保证住宅小区设施设备的正常使用设立住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“住宅养老保险金”。  

3、住宅专项维修资金的主要用途是什么？ 

   答：住宅专项维修资金专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。 

   共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 

   共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库和共用设施设备使用的房屋等。 

4、首期住宅专项维修资金交存的标准及规定是什么？ 

   答：1999年1月1日实施的《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》（建住房<1998>213号）所规定的标准为购房款的2%—3%。 

   2008年2月1日实施的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令、财政部令第165号）所规定的标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%—8%。  

5、住宅专项维修资金怎样支出？ 

答：业主委员会成立前，需使用维修资金的，由物业服务公司或相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主讨论通过后，由市、县人民政府房地产主管部门审核同意后，向专户银行发出划拨住宅专项维修资金的通知。 
  

  业主委员会成立后，需使用维修资金的，由物业服务公司或相关业主提出使用方案，并经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主讨论通过后，报市、县人民政府房地产主管部门备案后，业主委员会向专户银行发出划拨住宅专项维修资金的通知。 

6、共有部位、共用设施设备的维修费用如何分摊？ 

答：共有部位、共用设施设备的维修费用按受益人的房屋产权的建筑面积从住宅专项维修资金中扣除。未缴存或缴存不足住宅专项维修资金的业主，维修费用应予以补交。 

7、在保证住宅专项维修资金正常使用前提下，闲置资金如何处理？增值部分归谁所有？ 

   答：在保证住宅专项维修资金正常使用前提下，闲置资金可以购买国债，但应经业主大会同意，未成立业主委员会应经专有部分占建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。住宅专项维修资金的法定孳息和增值部分归业主所有，转入住宅专项维修资金滚存使用。  

8、住宅专项维修资金与物业管理费有什么区别？ 

答：住宅专项维修资金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造，相当于房屋的养老统筹金。物业管理费的收取是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维护、保养，而向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。

9、住宅转让时，住宅专项维修资金如何处理？

答：业主转让房屋所有权时，原业主已缴存的住宅专项维修资金不予清退，住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。  

10、什么情况下可以退还住宅专项维修资金？ 

   答：房屋灭失时，按照房屋分账中结余的住宅专项维修资金返还业主。 

11、住宅专项维修资金不敷支出时怎么办？ 

答：住宅专项维修资金不足首次归集的维修资金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修资金总额的70％。 

12、不缴交住宅专项维修资金的法律责任？ 

    答：根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令、财政部令第165号）规定，“不缴交住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付买受人”，“违反该规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”。 (梁波   刘艳)