一、登记机构对申请材料审查的方式和深度如何理解？
答：在理论上，根据登记机构审核的深度不同，大致可将登记分为形式审查和实质审查两种情况。《物权法》和《房屋登记办法》回避了我国形式审查和实质审查的界定，而是明确规定了登记机构具体应当履行哪些职责（见《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第二十条），目的是要求登记机构在职责范围内充分保证如实、准确、及时的登记，避免登记错误，因此，登记机构应当根据自己的能力尽可能地尽到审慎的审查职责。
二、登记办法中是否规定了以房屋设定抵押的必须提供土地证？
答：《房屋登记办法》对以房屋设定一般抵押，申请抵押权登记提交文件资料中，未规定必须提交土地使用权证。原因为：《物权法》182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。因此，已经一并抵押，再要求提供土地使用证无实际意义；其次《物权法》规定了以登记簿记载为准，证书仅起证明作用；再则高层及多层建筑土地使用证记载的土地使用面积均为理论分摊，具体位置都是不特定的，土地使用权仅具象征意义，因此并未将土地使用权证作为登记必备的要件。
三、如何办理物业用房，架空层的登记？
答：根据《房屋登记办法》第31条，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内 依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
（一）对属于全体业主共有的房屋如何登记的问题。《办法》施行前，关于业主共有部分，比如物业用房登记，各地不同登记机构操作模式差距较大，有的由房管部门代为登记，有的由业主委员会申请登记，也有不进行权属登记。这些做法都不甚妥当。属于全体业主共有的房屋权利主题为全体业主，理论上应由全体业主共同申请，但由于业主数量过大且流动性过高，致使实际上难以作到，或者即使作到也成本过高显得非常不经济。考虑到这类房屋权利和房地产开发企业之间的联系（这类房屋自竣工后，在法律上应是先属于开发企业所有），对哪些房屋应属于全体业主共有，开发企业也最为清楚，因此，由建设单位在申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于业主共有的部分一并申请登记是较为好的方法。但这部分公共部位在登记时登记簿上所有权人应当记载为全体业主共有。
（二）业主法定共有部分只登记不发证。因为《物权法》已规定了“自记载于不动产登记簿时发生效力”，且这类房屋不能单独转让，没有权属证书并不对权利人造成影响。台湾地区对于属业主共有的房屋，也是规定只登记，不颁发房屋权属证书。我们认为，建筑区划内的单幢建筑物内归业主共同所有的公共部位，应当在房屋进行初始登记时单独记载，与房屋基本登记单元的登记簿形成关联。这一条是对建筑物区分所有权共有部分房屋登记的具体规定。如何单独记载，并与房屋基本登记单元的登记簿形成关联？具体到登记操作中，可以把共有部分单独作为一个登记单元进行登记。如一幢房屋有60个区分所有权人（一个所有权人在同一幢内有2处或2处以上的房屋时，计为2个或2个以上的区分所有权人），应登记为61处，其中一处为这一幢房屋的共有部分。共有部分和专有部分应当是互相关联。具体的方法是：一是在共有部分的登记簿上载明产权属某幢全体业主共有、并单独编立房地号。二是在各个区分所有权人专有部分的登记簿上分别记载共有部分的总面积以及共有部分的房地号。
四、登记簿如何建立和使用？
答：先熟悉《房屋登记簿管理试行办法》，并按照《房屋登记簿管理试行办法》规定建立登记簿，具体建立方式可按如下进行：
（一）登记簿采用电子介质形式建立,用于房屋登记机构记载房屋物权的设立、变更、转让和消灭登记情况，并能够转化为纸介质形式。纸介质登记簿用于房屋登记机构向房屋权利人、利害关系人出具查询登记结果。
（二）电子介质登记簿的建立按项目总体信息(规划情况、用地情况、竣工情况、销售许可情况等)、栋信息（楼栋名称、总层数、基本单元总套数、栋建筑面积等）、分栋信息（栋号、单元号、层次、室号以楼盘表形式分为建筑区划内专有部分和共有部分）、基本单元信息逐级进行建立。
（三）基本单元登记簿内容包括房屋基本状况（房屋编号、坐落、面积、用途、结构、土地登记情况等）、房屋权利状况（房屋所有权、担保物权、用益物权）和房屋其他状况（房屋限制、更正、异议）部分，记载事项按《房屋登记簿管理试行办法》第七至十条之规定执行。
登记簿应记载房屋平面图等测绘资料。
（四）2007年10月1日起，新建房屋办理初始登记、新建商品房办理项目预登记时，应建立电子介质登记簿。登记簿内容从房地产登记办公系统中采集。
各房屋登记机构应将2007年10月1日前已核准登记的房屋登记事项补建到房屋登记簿中。
（五）建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业用房，应在房屋初始登记时单独记载于登记簿，不颁发房屋权属证书。
可以采用电子介质，也可以采用纸介质。鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。
（六）登记簿采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码。
（七）登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。
（八）房屋登记簿应按照房屋基本单元建立。房屋基本单元应有唯一的编号。房屋分割、合并时应重新编号。（梁波 刘艳）
答：在理论上，根据登记机构审核的深度不同，大致可将登记分为形式审查和实质审查两种情况。《物权法》和《房屋登记办法》回避了我国形式审查和实质审查的界定，而是明确规定了登记机构具体应当履行哪些职责（见《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第二十条），目的是要求登记机构在职责范围内充分保证如实、准确、及时的登记，避免登记错误，因此，登记机构应当根据自己的能力尽可能地尽到审慎的审查职责。
二、登记办法中是否规定了以房屋设定抵押的必须提供土地证？
答：《房屋登记办法》对以房屋设定一般抵押，申请抵押权登记提交文件资料中，未规定必须提交土地使用权证。原因为：《物权法》182条规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。因此，已经一并抵押，再要求提供土地使用证无实际意义；其次《物权法》规定了以登记簿记载为准，证书仅起证明作用；再则高层及多层建筑土地使用证记载的土地使用面积均为理论分摊，具体位置都是不特定的，土地使用权仅具象征意义，因此并未将土地使用权证作为登记必备的要件。
三、如何办理物业用房，架空层的登记？
答：根据《房屋登记办法》第31条，“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内 依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”
（一）对属于全体业主共有的房屋如何登记的问题。《办法》施行前，关于业主共有部分，比如物业用房登记，各地不同登记机构操作模式差距较大，有的由房管部门代为登记，有的由业主委员会申请登记，也有不进行权属登记。这些做法都不甚妥当。属于全体业主共有的房屋权利主题为全体业主，理论上应由全体业主共同申请，但由于业主数量过大且流动性过高，致使实际上难以作到，或者即使作到也成本过高显得非常不经济。考虑到这类房屋权利和房地产开发企业之间的联系（这类房屋自竣工后，在法律上应是先属于开发企业所有），对哪些房屋应属于全体业主共有，开发企业也最为清楚，因此，由建设单位在申请房屋所有权初始登记时，对建筑区划内依法属于业主共有的部分一并申请登记是较为好的方法。但这部分公共部位在登记时登记簿上所有权人应当记载为全体业主共有。
（二）业主法定共有部分只登记不发证。因为《物权法》已规定了“自记载于不动产登记簿时发生效力”，且这类房屋不能单独转让，没有权属证书并不对权利人造成影响。台湾地区对于属业主共有的房屋，也是规定只登记，不颁发房屋权属证书。我们认为，建筑区划内的单幢建筑物内归业主共同所有的公共部位，应当在房屋进行初始登记时单独记载，与房屋基本登记单元的登记簿形成关联。这一条是对建筑物区分所有权共有部分房屋登记的具体规定。如何单独记载，并与房屋基本登记单元的登记簿形成关联？具体到登记操作中，可以把共有部分单独作为一个登记单元进行登记。如一幢房屋有60个区分所有权人（一个所有权人在同一幢内有2处或2处以上的房屋时，计为2个或2个以上的区分所有权人），应登记为61处，其中一处为这一幢房屋的共有部分。共有部分和专有部分应当是互相关联。具体的方法是：一是在共有部分的登记簿上载明产权属某幢全体业主共有、并单独编立房地号。二是在各个区分所有权人专有部分的登记簿上分别记载共有部分的总面积以及共有部分的房地号。
四、登记簿如何建立和使用？
答：先熟悉《房屋登记簿管理试行办法》，并按照《房屋登记簿管理试行办法》规定建立登记簿，具体建立方式可按如下进行：
（一）登记簿采用电子介质形式建立,用于房屋登记机构记载房屋物权的设立、变更、转让和消灭登记情况，并能够转化为纸介质形式。纸介质登记簿用于房屋登记机构向房屋权利人、利害关系人出具查询登记结果。
（二）电子介质登记簿的建立按项目总体信息(规划情况、用地情况、竣工情况、销售许可情况等)、栋信息（楼栋名称、总层数、基本单元总套数、栋建筑面积等）、分栋信息（栋号、单元号、层次、室号以楼盘表形式分为建筑区划内专有部分和共有部分）、基本单元信息逐级进行建立。
（三）基本单元登记簿内容包括房屋基本状况（房屋编号、坐落、面积、用途、结构、土地登记情况等）、房屋权利状况（房屋所有权、担保物权、用益物权）和房屋其他状况（房屋限制、更正、异议）部分，记载事项按《房屋登记簿管理试行办法》第七至十条之规定执行。
登记簿应记载房屋平面图等测绘资料。
（四）2007年10月1日起，新建房屋办理初始登记、新建商品房办理项目预登记时，应建立电子介质登记簿。登记簿内容从房地产登记办公系统中采集。
各房屋登记机构应将2007年10月1日前已核准登记的房屋登记事项补建到房屋登记簿中。
（五）建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业用房，应在房屋初始登记时单独记载于登记簿，不颁发房屋权属证书。
可以采用电子介质，也可以采用纸介质。鼓励有条件的地方建立电子介质的登记簿。
（六）登记簿采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码。
（七）登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。
（八）房屋登记簿应按照房屋基本单元建立。房屋基本单元应有唯一的编号。房屋分割、合并时应重新编号。（梁波 刘艳）
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