——关于我县房地产业的调查与思考
◇　彭　斌　邵毅飞

　　近年来，由于受全县经济快速发展的拉动?我县房地产业也呈现出快速发展的态势，房地产业已迅速成为县域经济的重要增长极。我们经过深入调研，认为我县房地产业在迅速发展的同时，也暴露出一些不容忽视的问题，迫切需要加强调控引导，促进房地产业快速健康发展。
　　一、主要成效
　　第一、房地产开发投资稳步增长，房地产业对县域经济的拉动明显增强。２００４年来建筑业和房地产业完成开发投资３５７０万元，产业增加值达２５００万元，占全县生产总值的比重达６％；房地产投资在全社会固定资产投资中的比重为６．５％；年提供就业岗位２０００个，上缴税金４００万元以上，带动相关产业增长８％，而且近两年平均增幅保持１５％以上；房地产业已成为招商引资的重点行业之一，房地产经济正在快速发展壮大。
　　第二、商品房供需基本平衡，市场需求持续走旺。据统计，城关地区年开发商品房面积在５万平方米左右，竣工面积３．５万平方以上，房地产供需两旺并逐年升温，市场购买力比较旺盛。
　　第三、商品房供应结构基本合理，城镇居民居住条件明显改善。为倡导住房梯级消费理念，满足不同收入群体的住房消费需求，新开发的商品房既有面向工薪阶层和城镇居民的８０平方米左右的中小户型，也有面向高收入群体的１００平方米以上的大中户型，有的单位还以集资建房形式新建了大户型的复式楼。城区人均住房面积由２０００年初的１５平方米增加到２００４年底的２０平方米以上。
　　第四、房地产市场秩序比较规范，房地产交易日趋活跃。近年来随着房地产业的快速发展，县房管局加大了《城市房地产管理法》等法规的贯彻落实力度，依法加强产权管理和开发市场管理，市民的产权意识明显增强，市场秩序逐步规范，促进了房地产市场的健康发展。
　　二、问题与对策
　　虽然我县房地产市场保持了较好地发展势头，但在发展中也暴露出一些不容忽视的问题，在一定的程度上制约了我县房地产业的发展。一是土地资源供应严重不足，开发空间十分有限，“征地难”影响开发企业的后续发展；二是城市规划管理滞后，私人开发和单位集资建房量比较大，房地产市场发育程度不高。三是房地产开发环境不够优化，市场开发成本偏高。房地产开发行政收费多达９个部门４３项，按规划用地指标，达１６０元／ｍ２，占房价的２０％；四是房价增长较快，超过了居民的承受能力，中低收入家庭住房困难日益突出；五是开发企业经营活动管理水平较低，行业自律不够。近年来，由于房地产开发企业剧增，企业素质参差不齐，少数企业存在违规开发，虚假广告，合同纠纷，物业管理不到位等问题。
　　房地产业是经营城镇重要基础平台，要全面实现县委、县政府确定的我县“十一五”经济社会发展目标，就必须加强对我县房地产业的调控和引导，规范管理，创优环境，保持良好的发展势头。
　　一是科学制定我县城镇化发展战略，适度发展房地产市场。按照科学发展观的要求，“十一五”期末，我县城镇人口规模达到１８万人，城镇化水平达到４０％以上，初步建成山水园林城的城镇化目标。今后一个时期房地产业的发展要以改善居民居住条件为目的。加大普通商品住房和经济适用房建设力度，每年开发面积达５万平方米以上，住房商品化率达到６５％以上。
　　二是坚持市场运作的思路，积极推进旧城改造。要坚持“统一规划、综合开发、配套建设”的思路，在县委、县政府的指导下，制定旧城改造优惠政策，引导开发企业主动参与旧城改造。在旧城改造中，要优先考虑经济适用房和廉租住房建设，解决被拆迁户和低收入家庭的住房需求。
　　三是加快城区和重点镇规划“村改居”步伐，有效控制私人建房和单位集资建房。建议尽快把城关镇的莲花、南门、小漩、城西、明钦等村，宝丰镇上坝、下坝、铧厂、候家湾等村农民身份改为居民身份，便于从源头上控制城镇私人建房问题。要通过“村改居”，控制私人建房，杜绝“城中村”问题。
　　四是加大金融扶持力度，健全住房消费体系。要拓展房地产开发融资渠道。在严格遵守国家宏观调控政策的前提下，要结合我县实际，对具有资信和品牌优势，符合条件的开发企业和项目，各商业银行要加大贷款扶持力度；要扩大住房公积金覆盖面。
　　五是进一步完善促进房地产发展的相关政策，营造良好的发展环境。要加强舆论宣传力度，正确引导市场心理预期。房管部门要完善市场信息披露制度，适时披露土地供应、市场供求及地价、房价变动等信息，增强市场透明度；要清理规范房地产开发中的各种税费，做到定期公布，定期检查，对超标准收费，以赞助等名义“变通收费”的要严肃查处；要降低税赋，使企业有合理的利润空间。建议地税部门对开发企业缓征利润所得税或召开座谈会、听证会后执行；要加强市场监管，依法严肃查处发布虚假广告，恶意哄抬房价，非法转让土地等各类违法违规行为。（作者系县房管局局长、副局长）