今日竹山网消息  近日，竹山法院审结一起物业服务合同纠纷，案件围绕“前期物业服务合同未经招投标是否无效，业主能否拒交物业费”核心争议展开，承办法官结合法律规定依法作出判决，既明晰了法律适用边界，也引导业主与物业公司理性履行权利义务，共同营造舒适和谐的居住环境。

基本案情

安心物业公司（化名）是竹山县城关镇某小区的前期物业服务企业，因小区尚未成立业主委员会，自建设以来一直由该公司提供物业服务。2021年1月27日（房屋交付当日），小区业主黄某与安心物业公司签订《物业管理服务合同》，合同明确：住宅物业费按建筑面积每月1.3元/平方米收取（2024年6月下调至1.1元/平方米）；交费方式为交房时预收一年，后续按年交纳。因黄某未交纳2022年1月至2025年4月期间物业费，安心物业公司多次向黄某催要尚欠物业费6000余元。

面对催缴，黄某提出抗辩：安心物业公司与开发商签订的前期物业服务合同未经过招投标程序，违反《物业管理条例》规定，应属无效合同，作为小区业主不应继续支付物业费。双方协商无果后，安心物业公司诉至法院。

法理辨析：前期物业服务合同未经招投标是否无效？

根据双方争议焦点，承办法官结合《民法典》《物业管理条例》及类案裁判规则作出详细解析。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。《物业管理条例》第二十四条系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，其所调整事项并不涉及国家利益或社会公共利益，该规定应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。即使安心物业与开发商的《前期物业服务合同》未经招投标即签订亦不必然导致该合同无效，小区业主应当按照《物业管理服务合同》约定支付物业费。最终，法院根据查明的案件事实，结合相关法律规定，判决黄某限期内向安心物业公司支付欠交物业费6000余元。

法官提醒：

1.业主应理性维权：需明确“前期物业合同未招投标不等于合同无效”；涉及小区公共利益的事项（如更换物业公司），应通过成立业主委员会、召开业主大会等法定程序推进，避免因个人诉求影响全体业主权益。

2.物业公司应规范履职：需严格按合同约定收费，涉及面积、标准变更的，必须与业主协商一致；同时应及时公示物业服务内容、收费明细及公共收益情况，以优质服务赢得业主信任，从源头减少纠纷。（朱名彬  陈雅伦）